El mercado primario y secundario en el sector inmobiliario

A la hora de buscar buenas ofertas inmobiliarias, el factor más importante que los inversores deben tener en cuenta es la ubicación.Inversores, no todos los mercados inmobiliarios son iguales. Cuando se trata de dónde invertir en bienes raíces , uno de los debates más intrigantes hoy en día entre los inversores inmobiliarios es si optar por un mercado primario o secundario .

Entonces, ¿en cuál de estos dos mercados debería invertir?

Antes de responder a esa pregunta, comencemos hablando de cómo se clasifican los mercados inmobiliarios.

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Clasificación de los mercados inmobiliarios

En general, existen tres tipos de mercados inmobiliarios: mercados primarios, mercados secundarios y mercados terciarios . Sin embargo, debemos tener en cuenta que no existe una definición precisa de estos mercados. No existen criterios definitivos que un mercado inmobiliario deba cumplir para encajar en una categoría particular de mercado inmobiliario.

Los expertos en bienes raíces definen los mercados de diferentes maneras según las estrategias de inversión, los fundamentos del mercado y otras características. Esto puede resultar confuso para los inversores, especialmente para los principiantes. Sin embargo, aunque algunos expertos pueden tener definiciones más estrictas que otros, una clasificación demasiado simplificada de los mercados inmobiliarios sería un error. Por ejemplo, una clasificación de mercados que se centre únicamente en la población frenaría a los inversores.

Por lo tanto, la mejor manera de clasificar los mercados inmobiliarios es teniendo en cuenta una variedad de factores, como la población, el crecimiento del empleo, la demografía y los servicios de la ciudad. Si bien no existen criterios específicos para clasificar los mercados inmobiliarios, a continuación se presenta un esquema general de lo que constituye un mercado primario y lo que constituye un mercado secundario .

1. Mercados primarios

Los mercados primarios de bienes raíces, también conocidos como mercados de entrada , son los mercados de vivienda más grandes. Están densamente poblados (normalmente más de 5 millones de personas) y tienen sectores comerciales y comerciales establecidos desde hace mucho tiempo. Suelen ser el foco de una intensa inversión por parte de grandes fondos de capital privado, fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) e inversores extranjeros. Las principales ciudades de Estados Unidos, como Boston, Nueva York, Atlanta, Los Ángeles, San Francisco, Chicago y Phoenix, entran en esta categoría.

2. Mercados secundarios

Los mercados secundarios del sector inmobiliario tienen menos población (normalmente entre 1 y 5 millones de personas) y son menos densos, pero están experimentando un crecimiento económico y demográfico superior al promedio. Tienen la mayoría de las comodidades que se pueden encontrar en los mercados primarios sin una población densa. Ciudades como Houston, Orlando, Charlotte, Raleigh, Portland, Seattle y Miami pertenecen a esta categoría.

Raleigh es un mercado secundario en el sector inmobiliario

Descubra por qué el mercado inmobiliario de Raleigh fue clasificado como el mercado número uno en la actualidad.

Descubra si el mercado inmobiliario de Charlotte en la actualidad es un buen lugar para invertir.

3. Mercados terciarios

Mientras tanto, los mercados terciarios tienen poblaciones más pequeñas (normalmente, menos de un millón de personas) y están más dispersas. Algunos ejemplos son Las Vegas, Nashville y Richmond.

Sin embargo, en el resto de este blog nos centraremos en el mercado primario y el secundario .

Mercado primario versus mercado secundario: ¿dónde debería invertir?

Existen razones claras por las que los inversores inmobiliarios pueden decidir invertir en los mercados inmobiliarios primarios. Por ejemplo, estos mercados tienen una demanda de alquiler más estable debido a la gran población y a la alta liquidez. Sin embargo, si usted es un inversor principiante que busca los mejores lugares para invertir en bienes raíces , es posible que estos no sean los ideales. No solo son prohibitivamente caros, sino también muy competitivos y más volátiles en recesión.

Entonces, ¿qué hace que los mercados secundarios sean un mejor lugar para invertir? A continuación, se indican algunas razones por las que podría considerar invertir en mercados inmobiliarios secundarios cuando se trata de propiedades tradicionales de alquiler a largo plazo :

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1. Asequibilidad

Los mercados secundarios suelen ser más asequibles que los mercados primarios. Por lo tanto, los inversores principiantes que buscan minimizar el capital de inversión inicial pueden beneficiarse más buscando en estos mercados.

2. Menos competencia

Dado que los mercados inmobiliarios primarios suelen considerarse una apuesta segura, la mayoría de las personas e instituciones adineradas buscan propiedades de inversión en estas zonas. Esto hace que los mercados secundarios sean una opción más viable para el inversor medio que no tiene experiencia en enfrentarse a grandes competidores.

3. Potencialmente mayor retorno de la inversión

Las propiedades de inversión en los mercados secundarios suelen generar un mayor flujo de efectivo y tasas de capitalización más altas cuando se alquilan de manera tradicional en comparación con las de los mercados primarios. Esto se debe a que las propiedades de inversión en los mercados secundarios no están sobrevaluadas, lo que ayuda a generar altos rendimientos.

A pesar de la capacidad de las propiedades de inversión en los mercados primarios para generar alquileres más altos, la intensa competencia de los inversores de alto patrimonio neto también eleva significativamente los precios de las propiedades, lo que genera relaciones precio/alquiler altas y un menor ROI.

Puede echar un vistazo a las tasas de capitalización tradicionales promedio de la ciudad en algunos de los mercados estadounidenses con mejor desempeño de cada tipo (datos de febrero de la actualidad) según el análisis de mercado a nivel nacional de El experto y los algoritmos de aprendizaje automático:

Mercados primarios

• Boston: 1,5%
• Nueva York: 1,1%
• Atlanta: 2,8%
• Los Ángeles: 1,9%
• San Francisco: 1,4%
• Chicago: 1,6%
• Fénix: 2,3%

Mercados secundarios

• Houston: 2,7%
• Orlando: 3,1%
• Carlota: 2,3%
• Raleigh: 2,4%
• Portland: 1,6%
• Seattle: 2,1%
• Miami: 2,3%

Mercados terciarios

• Las Vegas: 2,5%
• Nashville: 2,7%
• Richmond: 2,7%

Además, en promedio, los precios de alquiler tienden a aumentar más rápido en los mercados secundarios debido al potencial aún sin explotar y a la afluencia de nuevos residentes. Esto significa que una propiedad de inversión en una ubicación como esa seguirá generando un buen retorno en efectivo y una buena tasa de capitalización.

Sin embargo, debe tener en cuenta que, si bien los mercados suburbanos más pequeños tienden a ofrecer un mayor retorno de la inversión en promedio, los diferentes vecindarios dentro del mismo mercado, así como las diferentes propiedades de inversión en venta, ofrecen tasas de retorno muy diferentes. Por lo tanto, realizar un análisis del vecindario y de las propiedades de inversión es una necesidad, en lugar de lanzarse a ciegas al primer mercado secundario que se cruce en su camino.

4. Alta tasa de crecimiento demográfico

Los mercados secundarios tienden a tener un alto crecimiento del empleo y costos de vida más bajos que los mercados primarios. Esto conduce a una alta tasa de crecimiento demográfico . Como resultado, los precios de las propiedades tienden a tener una tendencia al alza.

5. Menos volátil en las recesiones

En general, los mercados secundarios son menos volátiles en tiempos de recesión, lo que los hace atractivos para los inversores a largo plazo. A lo largo de la actualidad, los mercados primarios sufrieron una rápida caída debido a la pandemia del coronavirus , mientras que los mercados secundarios experimentaron en su mayoría un crecimiento.

A medida que se propagó la COVID-19 , muchas empresas permitieron a sus empleados trabajar desde casa. Por ejemplo, algunas grandes empresas como Facebook y Square permitieron que la mayoría de su personal trabajara de forma remota por tiempo indefinido. Por lo tanto, es probable que el trabajo remoto continúe incluso en el entorno posterior a la COVID-19. Esto puede impulsar aún más el crecimiento de los mercados secundarios.

Debido a la pandemia de COVID-19, los residentes y las empresas ahora buscan más espacio y más asequible en los mercados secundarios. Las grandes ciudades son más propensas a la propagación del virus debido a la densidad de población y al uso frecuente del transporte público. El trabajo remoto, el cierre de muchos servicios urbanos, la necesidad de distanciamiento social y la búsqueda de viviendas más económicas han contribuido a la importante caída del atractivo de los mercados primarios.

Además, los mercados secundarios están experimentando una recuperación más rápida del impacto inicial de la pandemia que los mercados primarios. Según CBRE , se espera que los mercados secundarios tengan un desempeño sólido en la actualidad.

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¿Cómo encontrar los mejores lugares para invertir en bienes raíces?

Si bien es importante considerar si invertir en los mercados primarios y secundarios, no debe elegir un lugar para invertir basándose únicamente en esta clasificación. Debe analizar en profundidad las características individuales de cada mercado y decidir si se ajusta a sus objetivos de inversión.

Al igual que los mercados inmobiliarios primarios difieren de los secundarios, los mercados secundarios también difieren entre sí. Cada mercado inmobiliario es diferente y presenta distintos niveles de riesgo. Por lo tanto, es importante que cada inversor realice un análisis de mercado exhaustivo antes de invertir en un mercado en particular. Debe decidir cuidadosamente cuál es su estrategia de alquiler preferida: alquileres tradicionales o alquileres de Airbnb.

Si está buscando invertir en el mercado inmobiliario de EE. UU. en la actualidad , El experto le facilita las cosas. Puede encontrar datos de la ciudad en el blog inmobiliario de El experto . Una vez que haya seleccionado algunos mercados que coincidan con sus criterios, asegúrese de utilizar también el mapa de calor inmobiliario de El experto para analizar su vecindario. Con esta herramienta, podrá localizar fácilmente las áreas más asequibles, así como los vecindarios con mejor rendimiento en la ciudad de su elección.

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El resultado final

Elegir un mercado inmobiliario en el que invertir puede resultar intimidante debido a las complejidades de cada mercado, especialmente si aún es nuevo en el juego. Es por eso que los inversores inmobiliarios deben comprender las ventajas y desventajas del mercado primario y secundario antes de invertir en cualquiera de ellos. Si bien invertir en mercados secundarios tiene muchas ventajas, los inversores deben considerar el riesgo potencial y realizar un análisis de mercado adecuado.